• 青島市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于進一步規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)事宜的通知

來源：青島自然資源和規(guī)劃局 發(fā)布時間：2024-01-15

QDCR-2023-0120004    青自然資規(guī)（規(guī)）字〔2023〕4號

各區(qū)（市）自然資源和規(guī)劃主管部門，各派出分局，局有關(guān)處室，局直有關(guān)單位：

為進一步規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、嚴格限定協(xié)議出讓范圍

符合下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)：

  （一）同一宗地只有一個意向用地者的。除工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標拍賣掛牌方式出讓以外，其他用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的，可采用協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。

  （二）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織居住安置用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法辦理戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非后，按規(guī)定優(yōu)先劃出部分土地作為原集體經(jīng)濟組織成員安置用地，土地供應(yīng)方式可采取劃撥或協(xié)議出讓。未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的“城中村”進行舊村改造涉及的居住安置用地，可依照上述原則辦理，但不得用于商品住宅開發(fā)。

  （三）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。

  （四）劃撥土地使用權(quán)人辦理出讓。原劃撥土地使用權(quán)人保留原用途辦理出讓手續(xù)的，可以協(xié)議方式辦理，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的除外。

  （五）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)的。原劃撥土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其土地用途不符合《劃撥用地目錄》，應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)的，可以協(xié)議方式辦理，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的除外。

  （六）企事業(yè)單位改革涉及原劃撥土地使用權(quán)以出讓方式處置的。企事業(yè)單位改革涉及原劃撥土地，符合《劃撥用地目錄》保留劃撥方式使用的，可直接辦理土地轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；經(jīng)批準以出讓方式處置的，可以協(xié)議方式出讓給改制后設(shè)立的新公司。企業(yè)破產(chǎn)涉及原劃撥土地使用權(quán)經(jīng)清算組拍賣需辦理出讓手續(xù)的，可直接為拍賣成交確認書約定的競得人辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

  （七）協(xié)助執(zhí)行司法裁定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移補辦出讓手續(xù)的。人民法院在辦理案件時，需要自然資源和規(guī)劃部門協(xié)助執(zhí)行的，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，為其指定的權(quán)利人辦理原劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。

  （八）工業(yè)企業(yè)搬遷異地建設(shè)用地。老城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷至政府指定的符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的各類園區(qū)，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地。

  （九）企業(yè)轉(zhuǎn)型升級涉及的劃撥土地。以劃撥方式取得土地的單位利用自有工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，或興辦創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡、創(chuàng)新工場等眾創(chuàng)空間的，或者進行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策；新用途符合城市規(guī)劃的，也可采取協(xié)議補地價的方式辦理協(xié)議出讓手續(xù)。需要拆除重建的，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門批準，可采取協(xié)議補地價的方式辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

  （十）零星邊角地。對無法單獨確定規(guī)劃條件的城市邊角地、夾心地、插花地等，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門批準與相鄰建設(shè)項目統(tǒng)一規(guī)劃實施建設(shè)的（零星地塊面積單宗不超過5畝且累計不超過統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)項目用地總面積的10%），可以協(xié)議出讓給該建設(shè)項目主體。

  （十一）已建成住宅項目配套服務(wù)設(shè)施用地補辦出讓手續(xù)。在以劃撥方式供應(yīng)的已建成住宅建設(shè)項目用地中，按照城市規(guī)劃配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式出讓給劃撥用地主體。

  （十二）低效用地再開發(fā)。除改造為商品住宅以外，在符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，原土地使用權(quán)人實施低效用地改造的，可通過存量補地價方式辦理用地手續(xù)，國有建設(shè)用地使用權(quán)人根據(jù)規(guī)劃收購相鄰低效零星土地實施整體改造開發(fā)，土地可以協(xié)議方式出讓。

  （十三）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

二、進一步規(guī)范協(xié)議出讓程序

（一）同一宗地只有一個意向用地者的，其土地使用權(quán)出讓嚴格按照下列程序進行：

1.公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布擬出讓地塊的位置、面積、用途、規(guī)劃條件等信息，同時明確意向用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請，接受申請的時間不得少于30日。在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓。

2.地價評估，確定出讓價款。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓價款。

3.編制協(xié)議出讓方案。協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、出讓價款等。

4.協(xié)議出讓方案報批。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案報有批準權(quán)的人民政府批準。

5.公示。自然資源和規(guī)劃部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊约爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。

6.簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果。協(xié)議出讓方案經(jīng)有批準權(quán)人民政府批準，經(jīng)公示無異議后，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，自然資源和規(guī)劃部門將協(xié)議出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布接受社會監(jiān)督。

（二）其他辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，按下列程序進行：

1.接受用地申請。申請辦理出讓手續(xù)的申請人向自然資源和規(guī)劃部門提交用地申請，自然資源和規(guī)劃部門經(jīng)審查對資料齊全、符合法定形式的申請，應(yīng)當(dāng)受理。

2.地價評估，確定出讓價款。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓價款。

3.編制協(xié)議出讓方案。協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、出讓價款等。

4.協(xié)議出讓方案報批。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案報有批準權(quán)的人民政府批準。

5.簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果。協(xié)議出讓方案經(jīng)有批準權(quán)人民政府批準后，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，自然資源和規(guī)劃部門將協(xié)議出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布接受社會監(jiān)督。   

三、加強出讓價格管理

  （一）企事業(yè)單位改革涉及原劃撥土地使用權(quán)以出讓方式處置的，區(qū)分不同情形按下列原則確定土地出讓價款：

國有企業(yè)（含經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準參照國有企業(yè)實施改革的集體企業(yè)）改革，以及事業(yè)單位改革涉及劃撥土地使用權(quán)出讓，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場評估價格的100%確定；其他企業(yè)改革涉及劃撥土地使用權(quán)出讓，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場價格與劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格之差確定。

  （二）協(xié)助執(zhí)行司法裁定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移補辦出讓手續(xù)的，區(qū)分不同情形按下列原則確定土地出讓價款：

協(xié)助執(zhí)行土地或房地產(chǎn)過戶需辦理出讓手續(xù)的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場價格與劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格之差確定；僅協(xié)助執(zhí)行房屋過戶，房屋所在土地依法一并辦理過戶需辦理出讓手續(xù)的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場評估價格的100%確定；企業(yè)破產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)經(jīng)破產(chǎn)清算組拍賣，為拍賣競得人辦理土地出讓手續(xù)的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場評估價格的100%確定。

  （三）企業(yè)轉(zhuǎn)型升級涉及劃撥土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)，不改變土地用途的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場價格與劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格之差確定；改變土地用途的，土地出讓價款按評估時點新規(guī)劃用途出讓土地使用權(quán)市場價格與原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格之差確定。

  （四）劃撥土地使用權(quán)辦理出讓或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補辦出讓手續(xù)的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權(quán)市場價格與劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格之差確定。

其他情形，土地出讓價款均按評估時點出讓土地使用權(quán)市場評估價格的100%確定。以上評估時點均按出讓申請時間確定。

各區(qū)（市）自然資源和規(guī)劃部門可依據(jù)本通知制定適合本地區(qū)實際的實施細則。

本通知自2024年1月1日起施行。

青島市自然資源和規(guī)劃局

2023年12月28日