分清拍賣底價(jià)和評(píng)估價(jià)的關(guān)系

　　如何使拍賣活動(dòng)能得到較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，這是拍賣從業(yè)人員和廣大競(jìng)買者普遍關(guān)心的一個(gè)熱點(diǎn)。

　　首先要求拍賣企業(yè)不但要有好的拍賣師，而且要有一支訓(xùn)練有素的專業(yè)人才隊(duì)伍。其次還要認(rèn)真做好拍賣工作中的每個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作，尤其是科學(xué)合理地確定拍賣底價(jià)，是帶來(lái)較高成交率不可缺少的一項(xiàng)重要條件。現(xiàn)結(jié)合日常工作實(shí)際談點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)。

　　一、分清拍賣底價(jià)和評(píng)估價(jià)的關(guān)系拍賣底價(jià)和評(píng)估價(jià)有著質(zhì)的區(qū)別。許多人都將評(píng)估價(jià)誤認(rèn)為是底價(jià)，混淆二種價(jià)的概念，至使在確定拍賣底價(jià)時(shí)容易出現(xiàn)差錯(cuò)。

　　（一）拍賣底價(jià)是競(jìng)買人競(jìng)買拍賣標(biāo)的的基礎(chǔ)。底價(jià)又稱保留價(jià)，是委托人委托拍賣標(biāo)的的最低保留價(jià)。是拍賣人與競(jìng)買人達(dá)成拍賣協(xié)議的必備條件，也是委托人制約拍賣人的一種附加條件。競(jìng)買人在確定的底價(jià)基礎(chǔ)上，運(yùn)用競(jìng)價(jià)方式，最終以價(jià)高者得的原則產(chǎn)生出買受人。它的一切活動(dòng)都是在公開的場(chǎng)合下進(jìn)行，受到各方當(dāng)事人的嚴(yán)密監(jiān)督，它和評(píng)估價(jià)有著嚴(yán)格的區(qū)別。

　　（二）評(píng)估價(jià)不能代替拍賣底價(jià)。評(píng)估價(jià)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法令法規(guī)，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法，對(duì)所需評(píng)估物所作的一種評(píng)定價(jià)格。按照我國(guó)民法通則規(guī)定，因債而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，用評(píng)估出的價(jià)格，直接用于抵償和變買是有一定實(shí)用意義的。

　　但以評(píng)估價(jià)作為拍賣標(biāo)的的底價(jià)是不科學(xué)的。主要表現(xiàn)有，一是評(píng)估是對(duì)某一特定物的一種估價(jià)，是一種靜態(tài)行為，而拍賣是一種動(dòng)態(tài)行為。從評(píng)估到拍賣程序需要一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)也會(huì)起到一定變化，評(píng)估出的價(jià)格實(shí)際已經(jīng)滯后于市場(chǎng)。二是評(píng)估的目的和方法不同，產(chǎn)生的結(jié)果也會(huì)不同。同樣一件評(píng)估物，用兩種計(jì)算辦法，就會(huì)出現(xiàn)兩種不同評(píng)估結(jié)果。這種差異的出現(xiàn)，主要是評(píng)估人員站的角度不同，采用的計(jì)算方法不同所致。三是人為因素較大。評(píng)估人員的素質(zhì)高低，直接影響到評(píng)估的質(zhì)量。這主要指人員的文化、閱歷和實(shí)際工作能力。加之人情因素的影響，使評(píng)估結(jié)論缺乏公正性。四是利益驅(qū)動(dòng)。評(píng)估數(shù)額越大，收費(fèi)就越多，在評(píng)估時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)就高不就低現(xiàn)象。

　　還有少數(shù)房產(chǎn)部門實(shí)行壟斷經(jīng)營(yíng)，自行評(píng)估，自行拍賣，自行辦理手續(xù)，制約和阻礙了拍賣業(yè)的開展。以上列舉的種種評(píng)估方法，既不能準(zhǔn)確反映不斷變化的市場(chǎng)，又不能反映出拍賣的具體實(shí)際情況。因此，將評(píng)估價(jià)作為拍賣底價(jià)的做法既不科學(xué)也不可取。

　　二、堅(jiān)持合理確定拍賣底價(jià)的原則辦任何事都有一定的規(guī)則，違背規(guī)則就要受到懲罰。在確定拍賣底價(jià)時(shí)，要正確擺正主次矛盾的關(guān)系，需注意以下幾個(gè)原則。

　　（一）遵循價(jià)值規(guī)律原則。商品價(jià)格是以商品價(jià)值為基礎(chǔ)的，是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。確定底價(jià)，還要考慮受市場(chǎng)商品供求關(guān)系的影響，通常說“貨賣當(dāng)時(shí)價(jià)”就是這個(gè)道理。有了合理的底價(jià)；就能吸引一大批競(jìng)買者，他們可以根據(jù)自己的需求和市場(chǎng)行情，在拍賣前對(duì)競(jìng)買標(biāo)的進(jìn)行一番充分了解后，就可積極參與競(jìng)買，所有競(jìng)買者都在一個(gè)起跑線上展開競(jìng)價(jià)，拍賣底價(jià)也在競(jìng)價(jià)中開始升值，實(shí)際成交的概率也大大得到提高。

　　（二）偏低原則。在確定拍賣底價(jià)時(shí)，即要遵照委托人的意愿，同時(shí)又要考慮競(jìng)買人的心理因素。拍賣人在對(duì)市場(chǎng)調(diào)查研究后，應(yīng)提出可行性意見，供委托人參考。一般都遵循偏重底價(jià)低于成交價(jià)的原則，這樣做反而會(huì)提高成交率。九七年，我們受兩個(gè)主管部門委托拍賣破產(chǎn)企業(yè)，第一家考慮到增值，堅(jiān)持按評(píng)估價(jià)作底價(jià)拍賣，其結(jié)果是顧此失彼沒有成交。第二家對(duì)評(píng)估價(jià)只作參考，結(jié)合行情，對(duì)確定底價(jià)時(shí)留有余地，一舉拍賣成功，不僅獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，還利用拍賣這種交易方式，救活了一個(gè)企業(yè)，使企業(yè)獲得重組。二者相比反差較大，前者只注重評(píng)估價(jià)，忽視了市場(chǎng)供求關(guān)系，底價(jià)雖定得高，反而沒有成交，受到了價(jià)值規(guī)律的懲罰。后者本著實(shí)事求是的態(tài)度，尊重市場(chǎng)規(guī)律，科學(xué)確定底價(jià)，從中獲得回報(bào)。這就進(jìn)一步告訴我們，拍賣市場(chǎng)是一種公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，它的運(yùn)行只能以價(jià)值規(guī)律為基礎(chǔ)，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，才會(huì)提高成交率。

　　三、確定拍賣底價(jià)的方法拍賣底價(jià)即保留價(jià)的確定，是委托人特有的權(quán)利，因?yàn)槲腥藢?duì)委托的物品擁有所有權(quán)或處分權(quán)。拍賣人只能根據(jù)委托人確認(rèn)的底價(jià)，認(rèn)真組織拍賣。在拍賣中，拍賣人不得低于底價(jià)成交，低于低價(jià)成交的，要負(fù)責(zé)向委托人給予賠償。對(duì)確定拍賣底價(jià)一般可采取以下幾種方法：

　　（一）由委托人自行確定。委托人根據(jù)自己委托拍賣品的價(jià)值和要求，提出底價(jià)即保留價(jià)。一經(jīng)確認(rèn)立即和拍賣人簽訂委托拍賣協(xié)議，用契約的形式，建立起雙方法律關(guān)系。委托人需要更改底價(jià)，必須在法律規(guī)定的有效時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。因委托人確定的底價(jià)不合理，造成不能成交的，應(yīng)由委托人自行負(fù)責(zé)，并需承擔(dān)對(duì)拍賣人所支付的實(shí)際費(fèi)用。

　　（二）協(xié)商確定。這種辦法，一般由委托人和拍賣人共同協(xié)商確定。委托人可以提出自己的意見，拍賣人對(duì)委托的拍賣標(biāo)的，在詳細(xì)了解情況的基礎(chǔ)上，作必要的市場(chǎng)調(diào)查后及時(shí)將市場(chǎng)信息，經(jīng)過綜合整理加工反饋給委托人，經(jīng)雙方確認(rèn)后，使確定的底價(jià)更趨合理，有利于提高成交率。

　　（三）根據(jù)忡華人民共和國(guó)拍賣法》第28條規(guī)定：“拍賣國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)。”拍賣國(guó)有資產(chǎn)，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估是一種法定程序，在確定拍賣底價(jià)時(shí)是一條重要的參考依據(jù)，但不是唯一依據(jù)。一般都有三方共同商定，即委托人、拍賣人和評(píng)估人員。三方結(jié)合確定評(píng)估價(jià)，對(duì)潛在的競(jìng)買人應(yīng)認(rèn)真分析研究，同時(shí)，還要考慮到相關(guān)法令法規(guī)，最終，定出拍賣底價(jià)。

　　當(dāng)然，拍賣國(guó)有資產(chǎn)涉及面大、政策性強(qiáng)。一定要按照有關(guān)法令法規(guī)進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作。有些人擔(dān)心拍賣國(guó)有資產(chǎn)會(huì)流失，這種認(rèn)識(shí)是非常片面的。因?yàn)榕馁u都是在公開的場(chǎng)合下進(jìn)行的，透明度高，國(guó)有資產(chǎn)是不可能在這種場(chǎng)合下流失。