關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知

　　建房〔2011〕77號

　　各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳，直轄市住房城鄉(xiāng)建設委員會（房地局），新疆生產建設兵團建設局：

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，我部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　附件:國有土地上房屋征收評估辦法

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部

　　二〇一一年六月三日

　　附件：

　　國有土地上房屋征收評估辦法

　　第一條為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

　　第二條評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

　　第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

　　任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

　　第四條房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

　　第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

　　兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

　　第六條房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

　　房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

　　（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；

　　（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；

　　（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

　　（四）委托人應提供的評估所需資料；

　　（五）評估過程中雙方的權利和義務；

　　（六）評估費用及收取方式；

　　（七）評估報告交付時間、方式；

　　（八）違約責任；

　　（九）解決爭議的方法；

　　（十）其他需要載明的事項。

　　第七條房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產估價師開展評估工作。

　　房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。

　　第八條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

　　用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產權調換房屋的價值”。

　　第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

　　房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

　　第十條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　第十二條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應當協(xié)助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

　　第十三條注冊房地產估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

　　第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

　　被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

　　第十五條房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

　　第十六條房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

　　公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

　　第十七條分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

　　整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

　　第十八條房屋征收評估業(yè)務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

　　第十九條被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

　　第二十條被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　第二十一條原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　第二十二條被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　第二十三條各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和設區(qū)城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

　　評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

　　第二十四條評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產估價師不得少于二分之一。

　　第二十五條評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

　　經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

　　第二十六條房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協(xié)助。

　　第二十七條因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。

　　第二十八條在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

　　第二十九條除政府對用于產權調換房屋價格有特別規(guī)定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

　　第三十條被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

　　被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

　　第三十一條房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

　　第三十二條在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。

　　第三十三條本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

　　附新聞評論

　　住建部：房屋征收評估完全按市場價

　　2011年06月08日02:31新京報

　　繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。

　　其中規(guī)定，負責房地產價格評估的機構由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。

　　房屋征收評估新流程

　　選定機構

　　被征收人在規(guī)定時間內，協(xié)商選定房地產價格評估機構。

　　簽訂合同

　　一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。

　　實地評估

　　估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。

　　公示解釋

　　房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。

　　交付報告

　　公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

　　申請復核

　　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　申請鑒定

　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　變化1評估價格完全依照市場

　　2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”

　　按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

　　【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。

　　對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

　　“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”

　　變化2評估機構由被征收人選

　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

　　而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

　　至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

　　【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權利。

　　不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協(xié)調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”

　　變化3評估更多體現(xiàn)土地價值

　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

　　而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。

　　“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”

　　■北京情況

　　北京拆遷補償已參照市場價

　　記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。

　　據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經和國家的新要求一致。

　　2009年，北京市住建委下發(fā)《關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償?shù)模a償價格由房地產價格評估機構根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中，首次試點根據(jù)市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬/建筑平米。

　　拆遷補償大事記

　　1991年1月

　　拆遷服從城建需要

　　國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。

　　2001年6月

　　拆遷管理條例修訂

　　鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當年11月起施行。

　　2003年12月

　　房屋拆遷進行估價

　　建設部發(fā)布《城市房屋拆遷估價指導意見》，對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。

　　2009年12月

　　建議審查拆遷條例

　　城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。

　　2011年1月

　　行政強拆退出歷史

　　國務院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“政府不得責成有關部門強制拆遷”。《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。

　　2011年6月

　　征收評估用新辦法

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　本版采寫/本報記者馬力