2020年5月13日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于加強新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地管理的通知（試行）》（青自然資規(guī)(規(guī))字〔2020〕4號）。

01

 

適用范圍及期限

 

 

 

 

本通知適用于市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)。其他各區(qū)（市）、功能區(qū)可參照執(zhí)行。通知自2020年6月10日起試行，有效期至2021年6月9日。

 

02

 

 

 

“M0”的概念與分類

 

 

 

我市首次提出“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”，它是指融合信息技術(shù)、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、高端裝備研發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)計研發(fā)、生物醫(yī)藥研發(fā)、文化創(chuàng)意、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及配套生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施的用地。新型產(chǎn)業(yè)項目由項目所在地自然資源主管部門提請區(qū)（市）人民政府或其指定的部門認定。

 

在城市建設(shè)用地分類“工業(yè)用地（M）”大類下，增加中類“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”；在土地利用現(xiàn)狀分類“工礦倉儲用地（06）”一級類下，增加二級類“新型產(chǎn)業(yè)用地（0600）”。

 

03

 

 

 

主要內(nèi)容

 

 

通知原文如下：

 

一、統(tǒng)籌新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局

 

（一）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是指融合信息技術(shù)、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、高端裝備研發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)計研發(fā)、生物醫(yī)藥研發(fā)、文化創(chuàng)意、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及配套生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施的用地。新型產(chǎn)業(yè)項目由項目所在地自然資源主管部門提請區(qū)（市）人民政府或其指定的部門認定。

 

在城市建設(shè)用地分類“工業(yè)用地（M）”大類下，增加中類“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”；在土地利用現(xiàn)狀分類“工礦倉儲用地（06）”一級類下，增加二級類“新型產(chǎn)業(yè)用地（0600）”。

 

（二）發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用。明確新型產(chǎn)業(yè)用地布局和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)新型產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)合理分布，新型產(chǎn)業(yè)用地重點選址布局于交通便捷、配套完善的區(qū)域。按照國土空間總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)塊范圍進一步明確：東岸城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)零星工業(yè)區(qū)塊可不限制新型產(chǎn)業(yè)用地布局，重點選擇在城區(qū)老工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級區(qū)域、軌道交通站點周邊、高速公路出入口附近以及新舊動能轉(zhuǎn)換重大工程實施規(guī)劃確定的重點園區(qū)、功能區(qū)、示范園區(qū)等區(qū)域安排；北岸城區(qū)的工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地原則上不大于轄區(qū)工業(yè)用地總面積的60%。零星工業(yè)區(qū)塊的新型產(chǎn)業(yè)項目選址與公共設(shè)施相鄰設(shè)置時，要充分論證，不得相互干擾。在控規(guī)編制過程中要科學(xué)研究新型產(chǎn)業(yè)用地布局并制定技術(shù)經(jīng)濟指標，在控規(guī)成果中預(yù)留建設(shè)條件。

 

（三）支持產(chǎn)業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃，功能適當(dāng)混合。單一生產(chǎn)功能的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，可按照統(tǒng)一配套、依法供應(yīng)、統(tǒng)籌管理的原則，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，適當(dāng)安排建設(shè)用地用于零售商業(yè)、住宿餐飲、商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅等建設(shè)，推動相關(guān)區(qū)域從單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型。

 

新型產(chǎn)業(yè)用地地上建筑容積率原則上不低于2.0，可配建生產(chǎn)服務(wù)及小型商業(yè)、職工宿舍等生活服務(wù)設(shè)施。配套用房用地面積不大于總用地面積的15％，其計容建筑面積不大于項目總計容建筑面積的30%。產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)參照工業(yè)、研發(fā)、辦公建筑設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計，不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態(tài)。停車配置指標不低于0.8車位/100平方米建筑面積。

 

二、保障新型產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)

 

（四）新型產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理堅持“規(guī)劃確定用途、用途確定供應(yīng)方式、市場確定供應(yīng)價格”的原則。新型產(chǎn)業(yè)用地區(qū)分類型可分別采取以下供應(yīng)方式：

 

1.政府供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。鼓勵以先租后讓、彈性年期出讓方式供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地。以先租后讓方式供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地的，招標、拍賣、掛牌活動在租賃供應(yīng)時組織實施，承租到期，且投資強度、畝產(chǎn)稅收等主要指標經(jīng)評估達到約定條件的，經(jīng)申請可以協(xié)議方式轉(zhuǎn)為出讓。實行彈性年期出讓方式供應(yīng)的，出讓期限屆滿，且投資強度、畝產(chǎn)稅收等主要指標經(jīng)評估達到約定條件的，經(jīng)申請可以協(xié)議出讓方式續(xù)期。

 

2.存量工業(yè)用地經(jīng)批準調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，可以協(xié)議補地價方式辦理相關(guān)手續(xù)，但法律、法規(guī)和出讓合同或劃撥決定書約定應(yīng)當(dāng)收回另行供應(yīng)的除外。存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，不適用先租后讓和彈性年期出讓方式。

 

3.使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)項目的，按屆時的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 

（五）新型產(chǎn)業(yè)用地的出讓期限最高為50年。先租后讓的，租賃年期不超過10年，與后續(xù)出讓年期之和最高不得超過50年；彈性年期出讓的，出讓年期可在10年至50年內(nèi)根據(jù)實際情況設(shè)定。

 

（六）合理確定新型產(chǎn)業(yè)用地的地價水平。在開展地價評估時，新型產(chǎn)業(yè)用地地價參照同地段商務(wù)金融用地市場評估樓面地價的20%，并按照實際出讓期限和房產(chǎn)自持比例修正后確定，且不低于國家、省規(guī)定的同地段工業(yè)用地出讓最低價。房產(chǎn)自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系數(shù)為1.2；大于80%的，修正系數(shù)為1.0。政府供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價評估時點按照政府供地時點確定；存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價評估時點按照土地使用權(quán)人申請時點確定。

 

1.政府供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)用地出讓地價評估測算公式為：

 

P＝C×20％×S×A×（N/50）

 

其中：P為新型產(chǎn)業(yè)用地評估價格，C為出讓時點同地段商務(wù)金融用地市場評估樓面地價，S為該地塊的計容建筑總面積，A為房產(chǎn)自持比例修正系數(shù)， N為出讓年期（先租后讓的，為租賃年期與出讓年期之和）。

 

實行先租后讓方式供應(yīng)的，土地租賃期間的租金，根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)成交價進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年期與最高出讓年期的比值，按年平均收取，即：年租金＝租賃年期÷（租賃年期+出讓年期）×成交價÷租賃年期。土地出讓期間出讓價款為成交價減去租賃期間已支付租金的余額，即：出讓價款＝成交價－已支付租金。

 

2.存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地評估測算公式為：

 

P=C×20％×S×A-R

 

其中：P為應(yīng)補交土地價款評估總額，C為申請時點同地段商務(wù)金融用地市場評估樓面地價，S為計容建筑總面積，A為房產(chǎn)自持比例修正系數(shù)，R為存量工業(yè)用地的劃撥土地價值或出讓土地剩余年期價值。

 

三、規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓

 

（七）新型產(chǎn)業(yè)項目用地中建設(shè)的計容房產(chǎn)自持比例不得低于項目計容建筑總面積的50%，其中配建的生產(chǎn)服務(wù)及小型商業(yè)、職工宿舍等生活服務(wù)設(shè)施不得分割登記、轉(zhuǎn)讓和抵押。產(chǎn)業(yè)用房可以按規(guī)劃批準的幢、層、套、間等可獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間為基本單元分割登記、轉(zhuǎn)讓（屬全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等公共設(shè)施除外）。

 

（八）新型產(chǎn)業(yè)用地上所建產(chǎn)業(yè)用房，首次轉(zhuǎn)讓的受讓人須為經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門認定的符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)法人。再次轉(zhuǎn)讓時，其不動產(chǎn)權(quán)證應(yīng)滿5年（企業(yè)破產(chǎn)倒閉的除外），次受讓人也應(yīng)符合首次轉(zhuǎn)讓條件。

 

四、強化新型產(chǎn)業(yè)項目履約監(jiān)管

 

（九）各區(qū)（市）自然資源主管部門在辦理新型產(chǎn)業(yè)項目用地供應(yīng)時，要將產(chǎn)業(yè)主管部門確定的產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)等要求，以及投資強度、投產(chǎn)時間、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、畝均稅收等相關(guān)內(nèi)容納入建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件和項目履約監(jiān)管協(xié)議。土地使用人與各區(qū)（市）自然資源主管部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時，須同時與屬地各區(qū)（市）政府或功能區(qū)管委簽訂項目履約監(jiān)管協(xié)議。

 

本通知適用于市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)。其他各區(qū)（市）、功能區(qū)可參照執(zhí)行。

 

本通知自2020年6月10日起試行，有效期至2021年6月9日，由市自然資源和規(guī)劃局負責(zé)解釋。此前已發(fā)布的與新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地管理有關(guān)的文件與本通知不一致的，以本通知為準。